Governo tem 5 anos para desapropriar; dono, só 15 dias para decidir

Desde 2019, a lei obriga o poder público a fazer uma oferta ao dono de um imóvel desapropriado. O dono tem 15 dias para aceitar ou recusar. Se ficar em silêncio, a lei considera que ele recusou.

Os prazos, porém, não são iguais. O governo tem cinco anos para concluir a desapropriação, cerca de 1.825 dias. Pela conta desta reportagem, esse prazo é mais de 120 vezes maior que os 15 dias dados ao proprietário.

Desapropriação é quando o poder público toma um bem particular para uso coletivo, como abrir uma estrada, e paga indenização ao dono. A Constituição de 1988 exige que essa indenização seja justa, prévia e em dinheiro (artigo 5º, inciso XXIV). O processo é regulado pelo Decreto-Lei 3.365, de 21 de junho de 1941, a lei geral do tema.

Prazos desiguais

O decreto que declara a utilidade pública é assinado pelo presidente, governador ou prefeito. A partir dele, o poder público tem cinco anos para concluir a desapropriação. Se não concluir, o decreto caduca, ou seja, perde a validade (artigo 10 do decreto-lei).

Os dois prazos medem coisas diferentes: um serve para concluir o processo, o outro para responder à oferta. A Lei 13.867, de 2019, manda notificar o proprietário e apresentar uma oferta, com 15 dias para decidir. O aviso precisa informar esse prazo e dizer que o silêncio vale como recusa. A tabela abaixo reúne os prazos e percentuais da lei.

Governo tem cinco anos para concluir; dono tem 15 dias para responder Prazos e percentuais previstos em lei, conforme os textos consultados em outubro de 2026

Etapa	Prazo ou percentual	Base legal
Conclusão da desapropriação, contada a partir do decreto	5 anos	Art. 10 do Decreto-Lei 3.365/1941
Resposta do dono à oferta (silêncio conta como recusa)	15 dias	Art. 10-A da Lei 13.867/2019
Parte do depósito que o dono pode sacar antes da sentença	até 80%	Art. 33, §2º do Decreto-Lei 3.365/1941
Taxa dos juros compensatórios, ao ano	6%	Art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, ajustado pelo Supremo Tribunal Federal (STF)
Prazo do governo em relação ao do dono (cálculo próprio)	mais de 120 vezes	1.825 dias ÷ 15 dias

Fonte: Decreto-Lei 3.365/1941, Lei 13.867/2019 e acórdão da ADI 2.332, textos do Senado Federal. Cálculo próprio: 5 anos somam cerca de 1.825 dias, dividido por 15. Elaboração: redação.

O dinheiro antes da sentença

Sem acordo, o caso vai à Justiça. Se o poder público alegar urgência e depositar um valor, pode entrar no imóvel antes do fim do processo. É a chamada imissão provisória na posse: a entrada do Estado no bem antes da decisão final.

Mesmo discordando do preço, o dono pode sacar até 80% do valor depositado, desde que atenda às exigências do artigo 34. Os 20% restantes ficam retidos até o fim do processo, segundo análise publicada na Migalhas. O saque, porém, não encerra a disputa sobre o preço.

Quando o preço vai para a Justiça

Na ação, o dono só pode contestar o preço ou falhas do processo (artigo 20). O juiz não decide se a obra é de utilidade pública (artigo 9º), e esse ponto fica fora da discussão sobre o valor. Um perito escolhido pelo juiz avalia o imóvel, e o dono pode indicar um assistente técnico, profissional de confiança que acompanha essa avaliação.

Os juros compensatórios servem para compensar o dono pelo uso do bem que perdeu. Na Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) 2.332, que questiona a constitucionalidade de uma lei, o STF manteve a taxa de 6% ao ano. A base de cálculo passou a ser a diferença entre 80% da oferta e o valor da sentença.

Em 2023, o STF decidiu o Tema 865, uma orientação que vale para todos os juízes do país. Quando é preciso complementar a indenização no fim do processo, o pagamento deve ser feito por depósito judicial direto se o poder público estiver em atraso com os precatórios. Precatórios são dívidas públicas reconhecidas pela Justiça, pagas em fila. A regra vale para ações ajuizadas depois da publicação da ata do julgamento.

O que diz o STF: A tese do Tema 865 manda pagar a complementação da indenização por depósito judicial direto quando o poder público não está em dia com os precatórios. Fonte: tese citada pelo Consultor Jurídico, em fevereiro de 2024.

O que isso significa

Os prazos mostram um desequilíbrio: o governo tem cinco anos para concluir, e o dono tem 15 dias para decidir. O valor final, porém, depende de perícia, sentença e juros, e isso ainda está em aberto. A lei também prevê mediação e arbitragem, formas de resolver o conflito fora da Justiça.

Antes de responder a uma notificação, vale reunir documentos do imóvel e buscar uma avaliação independente. Um advogado, ou a Defensoria Pública para quem não pode pagar, ajuda a comparar a oferta com o valor de mercado.

Como fizemos: Usamos os textos do Decreto-Lei 3.365/1941 e da Lei 13.867/2019 publicados pelo Senado Federal, a Constituição de 1988 (em textos de referência), o acórdão da ADI 2.332 (17 de maio de 2018) e a tese do Tema 865 (2023), conferidos em outubro de 2026, com apoio de análises publicadas no Consultor Jurídico e na Migalhas. Os prazos e percentuais são os da lei, sem valores em dinheiro, por isso não houve correção pela inflação. A conta de “mais de 120 vezes” é nossa: 5 anos, ou cerca de 1.825 dias, divididos por 15 dias. Os textos não mostram quantas desapropriações terminam dentro do prazo nem como cada juiz aplica essas regras.

Correção: Uma versão anterior deste texto dizia que os juros podiam chegar a até 6% ao ano sobre a diferença entre a oferta e a sentença, e que a tese do Tema 865 valia para ações iniciadas após o julgamento. O correto é que o STF manteve a taxa de 6% ao ano, sem a palavra “até”, sobre a diferença entre 80% da oferta e o valor da sentença. A tese vale para ações ajuizadas após a publicação da ata do julgamento.

Prazos desiguais

O dinheiro antes da sentença

Quando o preço vai para a Justiça

O que isso significa

Fontes

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